Kira artışı 2026: hangi sınır geçerli?

Almanya'da mevcut kiracıya yapılan artış, kural olarak yerel karşılaştırma kirasına (ortsübliche Vergleichsmiete) kadar yapılabilir ve üç yıl içinde yüzde 20'yi, sıkıntılı konut piyasası ilan edilmiş bölgelerde yüzde 15'i geçemez. Buna Kappungsgrenze (artış üst sınırı) denir ve BGB § 558 Abs. 3'te düzenlenmiştir. Artış talebi için kira en az 15 aydır değişmemiş olmalı, ayrıca son artıştan en az bir yıl geçmelidir (§ 558 Abs. 1). Yüzde 15 sınırı kendiliğinden geçerli değildir, eyalet yönetmeliğinin (Landesverordnung) o bölgeyi angespannter Wohnungsmarkt olarak ilan etmiş olması gerekir. Yukarıdaki aracın 1. modu bu iki kontrolü birlikte yapar. Yasal metin: § 558 BGB ve talep şekli için § 558a BGB.

Indexmiete (endeksli kira) nasıl hesaplanır?

Indexmiete'de kira, Statistisches Bundesamt (Federal İstatistik Ofisi) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksine (Verbraucherpreisindex, VPI) bağlanır ve artış endeks oranı kadar olur. Kira her seferinde en az 12 ay değişmeden kalmalı, artış yazılı (Textform) bildirilmeli ve bildirimin ulaşmasından sonraki ikinci ayın başından itibaren ödenmelidir (§ 557b). Bu süre içinde § 558'e göre karşılaştırma kirası artışı istenemez, Kappungsgrenze de uygulanmaz. Formül basittir: yeni kira = referans kira x güncel endeks / başlangıç endeksi. Endeks 2020 = 100 bazlıdır, güncel değerleri Destatis VPI sayfasından alabilirsiniz. Şubat 2026'da açıklanan Mietrecht II tasarısında (Referentenentwurf) sıkıntılı bölgelerde Indexmiete artışının yılda yüzde 3,5 ile sınırlandırılması öngörülüyor; bu henüz yasalaşmadı, araç tasarıyı hesaba katmaz.

Mietpreisbremse 2026: yüzde 110 kuralı ve kontrol listesi

Mietpreisbremse (kira freni) yeni kiralamalarda kiranın yerel karşılaştırma kirasının en fazla yüzde 10 üstünde olmasına izin verir, yani pratikte üst sınır yüzde 110'dur (§ 556d Abs. 1). Kural 31 Aralık 2029'a kadar uzatıldı, uzatma Temmuz 2025'te yasalaştı. Sadece eyalet yönetmeliğiyle belirlenmiş bölgelerde geçerlidir ve iki önemli muafiyet vardır: 1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanılan yeni konutlar ile kapsamlı modernizasyondan sonraki ilk kiralama (§ 556f). 4. moddaki kontrol listesi bu istisnaları ve bölge şartını hatırlatır. Şehrinizin karşılaştırma kirası için Mietspiegel'e bakın, bu araç bilerek şehir listesi vermez: BMWSB Mietspiegel ve BMJV bilgi sayfaları. Kira artışına itiraz (Widerspruch) için önce talebin gerekçesini ve süreleri kontrol edin, sonra Mieterverein'e danışın. Konut piyasasındaki genel durum için Almanya kira artışı ve konut krizi rehberine, diğer hesaplama araçları için araçlar sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira artışı 2026'da en fazla yüzde kaç olabilir?

Üç yıl içinde en fazla yüzde 20, sıkıntılı konut piyasası ilan edilen bölgelerde yüzde 15'tir (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3). Sınır üç yıl önceki kiraya göre hesaplanır, modernizasyon artışları hesaba katılmaz.

Ev sahibi kirayı ne sıklıkla artırabilir?

Kira en az 15 ay değişmeden kalmadan artış talep edilemez ve yeni talep son artıştan en az 12 ay sonra gönderilebilir (§ 558 Abs. 1). Bu süreler dolmadan gelen talebe yazılı itiraz edilebilir.

Indexmiete nasıl hesaplanır?

Yeni kira, referans kira çarpı güncel VPI bölü başlangıç VPI formülüyle bulunur ve kira en az 12 ay değişmeden kalır (§ 557b Abs. 2). Artış yazılı bildirilir ve bildirimin ulaşmasından sonraki ikinci ayın başından itibaren ödenir.

Mietpreisbremse 2026'da hâlâ geçerli mi?

Evet, kira freni 31 Aralık 2029'a kadar uzatıldı ve yeni kiralamada kira yerel karşılaştırma kirasının en fazla yüzde 10 üstünde olabilir, yani üst sınır yüzde 110'dur (§ 556d). Kural yalnızca eyalet yönetmeliğinde belirlenmiş bölgelerde geçerlidir.

Kira artış talebi geçersizse ne yapmalıyım?

2026'da da artış talebi yazılı (Textform) olmak ve gerekçelendirilmek zorundadır (§ 558a), gerekçesiz veya sınırı aşan talebe yazılı itiraz (Widerspruch) edilebilir. Gerekçe Mietspiegel, bilirkişi raporu veya üç karşılaştırma kirası olabilir, itiraz öncesi Mieterverein'e danışmak en pratik yoldur.

Staffelmiete ile Indexmiete arasındaki fark nedir?

Staffelmiete'de artışlar sözleşmede tutar olarak önceden yazılır ve kira her kademede en az 12 ay değişmeden kalır (§ 557a), Indexmiete ise VPI'ye bağlıdır (§ 557b). Staffelmiete süresince § 558'e göre karşılaştırma kirası artışı talep edilemez.