Nebenkostenabrechnung 2026: yan maliyet faturanızı 5 dakikada denetleyin

Almanya'da kiracı olan herkes yılda bir yan maliyet faturası (Nebenkostenabrechnung) alır ve çoğu kişi faturayı kontrol etmeden öder. Bu sihirbaz 2026 kurallarıyla çalışır: 12 aylık Abrechnungsfrist, BetrKV kalem listesi, HeizkostenV dağıtım oranı ve CO2KostAufG kademeleri. Girdiğiniz tutarlardan Nachzahlung veya Gutschrift çıkarır, madde madde kontrol listesi ve hazır Widerspruch mektubu üretir. Araç bilgi verir, hukuk danışmanlığı vermez.

Hangi kalemler yansıtılabilir, hangileri değil?

Betriebskosten, binanın mülkiyetinden veya normal kullanımından sürekli doğan giderlerdir. Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 maddesinde 17 kalem sayılır: Grundsteuer, su, atık su, ısıtma, sıcak su, asansör, çöp, temizlik, bahçe, aydınlatma, baca, sigorta, Hausmeister ve anten gibi. Aynı listenin 17. bendi olan "sonstige Betriebskosten" sözleşmede tek tek yazılmadıysa geçersizdir. BetrKV § 1 Abs. 2 ise yönetim giderini (Verwaltungskosten) ve onarım bakımı (Instandhaltung) açıkça yasaklar. Ayrıca toplu sözleşmeyle kablolu TV (Kabelanschluss) 1 Temmuz 2024'ten beri yan gider olarak yansıtılamaz. Sözleşmede yazmayan bir kalem faturada görünüyorsa itiraz edebilirsiniz; sözleşme tarafı için ev kiralama rehberimize bakın.

12 aylık süre: Abrechnung geç gelirse ne olur?

§ 556 Abs. 3 BGB uyarınca ev sahibi her yıl Abrechnung yapmak ve dönem bitiminden sonraki 12 ay içinde kiracıya ulaştırmak zorunda. 31.12.2025 dönemi için son tarih 31.12.2026'dır ve ölçü alınan tarih posta damgası değil, mektubun elinize geçtiği gündür. Bu süre geçtikten sonra Nachzahlung talep edilemez, ev sahibi gecikmeyi kendisi yaratmadıysa istisna vardır. Gutschrift yani alacak ise süre geçse de ödenmek zorunda. Kiracının itiraz süresi ayrıdır: Abrechnung elinize geçtikten sonra 12 ay içinde Widerspruch veya Einspruch hakkınız var (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB), belge inceleme hakkı ise § 556 Abs. 4 BGB'de düzenlenmiştir.

2026'da ısıtma ve CO2 kalemleri

Heizkostenverordnung (HeizkostenV) § 7 ve § 8 uyarınca ısıtma ve sıcak su giderinin en az yüzde 50, en fazla yüzde 70'i tüketime göre, kalanı m² üzerinden dağıtılır. Tamamı m² üzerinden dağıtılmışsa kiracı ısıtma payını yüzde 15 kısabilir (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). CO2KostAufG, karbon maliyetini 10 kademeli tabloyla böler: m² başına yılda 12 kg CO2 altında maliyetin tamamı kiracıda, 52 kg ve üzerinde yüzde 95'i ev sahibinde. 2026'da CO2 fiyatı ton başına 55 ile 65 € arasında (§ 10 BEHG). Faturada CO2 satırı yoksa yüzde 3 kesinti hakkı doğar (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Kira dışı giderlerin vergi tarafı için indirimler rehberimize, yayın ücreti ve Kabelanschluss için TV ve radyo yazımıza göz atın. Diğer araçlar: hesaplayıcılar.

Resmi kaynaklar: § 556 BGB (yan giderler ve hesaplama süresi), Betriebskostenverordnung (BetrKV), Heizkostenverordnung ve CO2-Kostenaufteilungsgesetz.

Sık Sorulan Sorular

Nebenkostenabrechnung en geç ne zaman gelmeli?

Dönem bitiminden en geç 12 ay sonra, yani 31.12.2025 dönemi için 31.12.2026'ya kadar elinize geçmiş olmalıdır (§ 556 Abs. 3 BGB). Süre geçtikten sonra ev sahibi Nachzahlung talep edemez.

Abrechnung 12 aydan sonra gelirse Nachzahlung ödemem gerekir mi?

Hayır. 2026'da da geçerli olan kural gereği 12 aylık süre geçtikten sonra Nachzahlung talep edilemez (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB); ev sahibi gecikmeyi kendisi yaratmadıysa istisna vardır. Guthaben yani alacak hakkınız süre geçse de devam eder.

Hangi yan gider kalemleri yansıtılabilir, hangileri yasak?

BetrKV § 2 maddesinde sayılan 17 kalem 2026'da da yansıtılabilir; yönetim gideri (Verwaltungskosten) ile onarım bakım (Instandhaltung) yansıtılamaz (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sözleşmede tek tek yazılmayan sonstige Betriebskosten kalemleri de geçersizdir.

Isıtma giderinin ne kadarı tüketime göre dağıtılmalı?

Isıtma ve sıcak su giderinin en az yüzde 50, en fazla yüzde 70'i 2026'da da tüketime göre dağıtılmalıdır (§ 7 ve § 8 HeizkostenV). Tamamı m² üzerinden dağıtılmışsa kiracı ısıtma payını yüzde 15 kısabilir (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

CO2 maliyetini 2026'da kim ödüyor?

2026'da CO2 maliyetinin yüzde 0 ile yüzde 95'i binanın enerji verimliliğine göre ev sahibine aittir; ton başına fiyat 55 ile 65 € arasındadır (CO2KostAufG Anlage, § 10 BEHG). Yılda m² başına 12 kg CO2 altında maliyetin tamamını kiracı öder, 52 kg ve üzerinde yüzde 95'i ev sahibine geçer.

Widerspruch yani itiraz için ne kadar sürem var?

Abrechnung elinize geçtikten sonra 12 ay içinde yazılı itiraz edebilirsiniz (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB); 2026'da gelen bir Abrechnung için son tarih 2027'dir. İtirazı yazılı yapın ve belge inceleme hakkınızı (§ 556 Abs. 4 BGB) aynı mektupta isteyin.